Quem deve pagar o IPTU de imóvel na planta?

A compra de imóvel na planta costuma gerar dúvidas relevantes, especialmente quanto às despesas que surgem antes da entrega das chaves. Entre elas, uma das mais comuns é: quem deve pagar o IPTU antes da imissão na posse do imóvel?

Essa questão tem sido amplamente analisada pelo Poder Judiciário, com entendimento cada vez mais consolidado.

O que é o IPTU e quem é o contribuinte?

O IPTU é um imposto municipal que incide sobre a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel urbano. Em regra, o contribuinte é aquele que detém a posse direta e pode usufruir economicamente do bem.

No caso do imóvel na planta, essa premissa é essencial para a correta definição da responsabilidade tributária.

Antes da entrega das chaves, quem tem a posse do imóvel?

Enquanto o imóvel não é entregue, o comprador não possui a posse direta, nem pode usar, gozar ou dispor do bem. Nessa fase, o imóvel permanece sob a esfera de controle da incorporadora ou construtora.

Sem posse, não há fato gerador legítimo para a cobrança do IPTU em desfavor do comprador.

O que diz a jurisprudência sobre o tema?

A jurisprudência dos tribunais vem reconhecendo que a cobrança de IPTU antes da entrega das chaves é indevida, ainda que exista cláusula contratual prevendo essa obrigação.

O entendimento predominante é de que:

• O comprador só pode ser responsabilizado pelo IPTU após a efetiva imissão na posse
• Cláusulas contratuais que antecipam essa responsabilidade tendem a ser consideradas abusivas
• O contrato não pode transferir ao consumidor um ônus tributário antes da ocorrência do fato gerador

E se o contrato prever que o comprador deve pagar antes?

Mesmo que o contrato contenha cláusula atribuindo ao comprador o pagamento do IPTU antes da entrega do imóvel, isso não impede a análise judicial da legalidade da cobrança.

Os tribunais têm afastado esse tipo de cláusula quando verificado que:

• O comprador não tinha posse do imóvel
• O tributo foi exigido sem base no fato gerador
• Houve desequilíbrio contratual em desfavor do consumidor

É possível reaver valores pagos indevidamente?

Em situações específicas, o pagamento indevido de IPTU antes da entrega das chaves pode ser questionado judicialmente, inclusive com pedido de restituição dos valores, observadas as particularidades de cada caso.

A análise depende de fatores como:

• Data da entrega das chaves
• Período da cobrança
• Cláusulas contratuais
• Situação registral e fática do imóvel

Importância da análise jurídica individualizada

Cada contrato possui características próprias, e a definição da responsabilidade pelo IPTU exige análise técnica do contrato e da situação concreta do imóvel.

A orientação jurídica adequada permite compreender se a cobrança foi legítima ou se houve violação aos direitos do comprador.

Conclusão

De forma geral, a jurisprudência tem reconhecido que o comprador de imóvel na planta não deve arcar com o IPTU antes da entrega das chaves, pois não exerce a posse nem usufrui do bem nesse período.

A cobrança antecipada, quando imposta, deve ser avaliada sob a ótica da legalidade, da boa-fé contratual e da proteção do consumidor.

Caso deseje aprofundar o tema ou compreender como esse entendimento se aplica ao seu caso concreto, é recomendável buscar orientação jurídica especializada, com análise detalhada do contrato e da situação do imóvel.